Introduction au montage d’opérations
– La notion d’opération pour un bailleur social et les notions voisines
– Les différentes opérations immobilières (accession sociale, locatif social…)
– La chronologie d’une opération de construction (le phasage)
– Les montages juridiques possibles.
SE POSER LES BONNES QUESTIONS AVANT DE SE LANCER DANS UNE OPERATION DE CONSTRUCTION
1. Comment identifier un terrain et apprécier sa potentialité constructible (l’étude de constructibilité) ?
– L’audit de la situation foncière du terrain (cadastre, domanialité, publique/privée, les restrictions civiles au droit de construire…)
– L’audit de l’état d’occupation du terrain (bénéficiaires : d’un bail, d’une servitude…)
– L’audit du terrain au regard du droit de l’urbanisme (PLU, CU…)
– Les supports juridiques à la disposition de la maîtrise d’ouvrage pour maîtriser le foncier :
. Les avant-contrats (compromis, promesses unilatérales)
. Les baux constitutifs de droit réel (bail à construction, bail emphytéotique)
2. Comment s’organise la maîtrise d’ouvrage pour monter l’opération ?
– Le maître d’ouvrage dans le cadre du nouveau code de la commande publique (son rôle, ses obligations et ses responsabilités…)
– Le mandat, la conduite d’opération, les AMO
– La pluralité de maîtres d’ouvrage (la co-maîtrise d’ouvrage, la maîtrise d’ouvrage partagée)
– Le groupement de commandes
– Les conventions de co-maîtrise d’ouvrage possible.
LE LANCEMENT DU MONTAGE DE L’OPERATION
1. Intégrer la faisabilité de l’opération, les choix à opérer par le maître d’ouvrage
– Le choix de la personne chargée du programme
– La définition du programme par le maître d’ouvrage
– Le contenu juridique du programme
2. Cerner les principaux contrats immobiliers
– La vente en l’état futur d’achèvement, la vente à terme
– Le mandat d’intérêt général (le CPI)
3. La levée des conditions suspensives et la conclusion de la vente
– Quelles sont les conditions suspensives à lever ?
– La rédaction de l’acte de transfert de la propriété (le notaire)
4. Quelles sont les autorisations d’urbanisme à solliciter ?
– Le permis de construire
– Le cas du permis valant division
– Le permis modificatif, le transfert de permis
– La demande, l’instruction, la décision, l’achèvement, la conformité.
5. Quels sont les supports juridiques à mettre en place en cours de montage pour gérer un immeuble ?
a) La division en volume
– Comment appréhender ce montage ?
– Les outils à mettre en place (l’EDD, cahier des charges …)
b) La copropriété
– Dans quels cas le régime de la copropriété s’applique ?
– Les outils de gestion de la copropriété
c) Le lotissement
– Dans quels cas on peut parler de lotissement ?
– Quels sont les autorisations d’urbanisme à demander
6.Comment concrétiser le projet de construction et avec qui?
a) Le rôle des différents intervenants à l’acte de construire (rappel)
b) Les contrats rencontrés dans une opération de construction
– Les contrats de louage d’ouvrage (marchés de travaux et de maîtrise d’œuvre)
– Les contrats de prestation de service (contrôleur technique, SPS…)
– Le contrat de sous-traitance, les contraintes pour le maître d’ouvrage
– L’interdépendance de ces différents marchés entre eux
– Les principales clauses d’un marché de travaux et de maîtrise d’œuvre.
c) Les marchés : les procédures à respecter par le bailleur social
– La nouvelle réglementation issue des réformes de 2015, 2016 et 2017
– Les principes, les seuils, la publicité, la CAO,
– Les différentes procédures.
REALISER LE PROJET ET LE DEMARRAGE DES TRAVAUX (le chantier)
1.Le positionnement du maître d’ouvrage sur un chantier
– Gérer les aspects « juridico-administratifs » des différents marchés
– Etre un acteur dans la gestion du chantier
– Veiller au respect des obligations des différents acteurs sur le chantier
– Connaître les limites de son rôle de maître d’ouvrage en phase chantier
– Comment faire face à la défaillance d’un intervenant
2.Quelles sont les garanties apportées par les constructeurs et dont bénéfice le maître d’ouvrage et comment les mettre en œuvre ?
– La réception de l’ouvrage (DIUO, DOE, suivi des réserves…)
– La garantie de parfait achèvement
– La garantie de bon fonctionnement
– La garantie décennale
3.Quels sont les contrats d’assurance à souscrire avant le démarrage des travaux et quels types de contrats d’assurance sont à réclamer aux différents intervenants dans une opération immobilière ?
a) Le contrat dommages-ouvrage
– A quel moment du montage faut-il souscrire cette police d’assurance ?
– Quelles sont les garanties ?
– Comment mettre en œuvre les garanties apportées par cette police d’assurance ?
– A qui profite ce contrat d’assurance ?
b) La police C.N.R.
– Qui doit souscrire ce contrat d’assurance ?
– Sa mise en œuvre
c) Les assurances décennales des entreprises, des maîtres d’œuvre.
