A compter du 1er janvier 2027 les bailleurs devront modifier leur approche de la situation d’impayé afin de mieux la traiter en coordination avec les organismes payeur des aides au logement. Le rôle décisionnaire de la CCAPEX en matière de suspension ou de maintien des droits APL est affirmé.
Le décret du 12 février 2026 a prévu plusieurs mesures pratiques :
1️⃣ L’appréciation de la notion d’impayé locatif
Désormais, l’impayé est constitué lorsque trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement OU lorsque le montant de l’impayé dépasse 450 euros.
Que signifie la dépense de logement ?
Il s’agit du loyer ou de la dépense assimilée telle que définie à l’article L. 823-3, déduction faite, le cas échéant, de la réduction de loyer de solidarité, ou la redevance dans le cas des logements-foyers conventionnés, ainsi que les charges locatives.
En résumé, les dépenses de loyer seront calculées en prenant en compte le loyer principal augmenté des charges locatives.
Par ailleurs au sens de l’article L823-3 du code de la construction et de l’habitation sont assimilées au loyer :
– Les mensualités acquittées au titre des charges de remboursement des prêts contractés pour – l’acquisition du logement ou son amélioration ;
– La redevance due au titre du contrat de location-accession à la propriété immobilière
Quelles sont les obligations du bailleur en cas d’impayé locatif ?
Si le locataire bénéficiaire de l’aide personnelle au logement ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge, le bailleur devra informer l’organisme payeur ( la CAF ou la MSA) de cette situation dans un délai de deux mois après la constitution d’un ‘impayé de dépense de logement, sauf si la somme due a, entre-temps, été réglée en totalité.
Quelles sont les obligations de l’organisme payeur en cas d’impayé locatif ?
La CAF ou la MSA devra informer la CAAPEX de la situation du locataire en situation d’impayé, dans les 15 jours de la réception du courrier du bailleur l’informant de la constitution de l’impayé.
2️⃣Le maintien des droits APL
Lorsque le bénéficiaire de l’aide est en situation d’impayé de dépense de logement, l’aide personnelle au logement est maintenue, même lorsque le bail a été résilié et que l’occupant du logement s’acquitte d’une indemnité d’occupation et des charges fixées par le juge jusqu’à son départ effectif.
Néanmoins, la CCAPEX, peut décider d’une suspension du versement de l’APL à la demande de l’organisme payeur.
Il est à noter que la CCAPEX dispose d’un pouvoir d’appréciation limité.
En effet, le décret précise les cas pour lesquels une suspension du versement de l’APL est possible :
- Le bailleur a obtenu une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la présence de troubles de jouissance ;
- Le locataire dispose d’une capacité financière suffisante pour régler sa dépense de logement sans compromettre ses conditions de subsistance ou celles de sa famille.
- Une fin de prise en charge des mesures de surendettement prononcée par la commission de surendettement sur le fondement de la mauvaise foi de l’allocataire.
3️⃣ Modalités d’accompagnement social du locataire en situation d’impayé
Lorsque l’impayé est constitué sans atteindre la somme de 450€ l’organisme payeur devra dresser au locataire un courrier de rappel de ses obligations relatives au paiement du loyer
Dans le cas où le montant de l’impayé est supérieur à 450€ l’organisme payeur propose un accompagnement social aux ménages en situation d’impayé de dépense de logement,
Cette proposition est conditionnée à la reprise du paiement même partiel de la dépense de logement. En l’absence de réponse du bénéficiaire dans un délai d’un mois, l’organisme payeur renouvelle ses propositions.
En cas d’acceptation de la proposition d’accompagnement social, l’organisme payeur effectue les actions nécessaires afin de résorber la dette du ménage et permettre son relogement si sa situation le nécessite.
Il peut notamment, en fonction de la situation du bénéficiaire :
- Saisir ou orienter le bénéficiaire vers le fonds départemental de solidarité pour le logement afin d’envisager l’apurement de la dette.
- Saisir la commission de médiation de son département, lorsque le bénéficiaire menacé d’expulsion n’a reçu aucune réponse adaptée à sa demande de logement locatif social.
- Accompagner le bénéficiaire dans sa démarche de saisine de la commission de surendettement des particuliers.
A la demande de la CCAPEX l’organisme payeur réalise pour les ménages en situation d’impayés, un diagnostic social et financier
Ce diagnostic devra être adressé à la CCAPEX au plus tard cinq jours ouvrés avant l’audience.
4️⃣ Date d’application du décret et rétroactivité
Le décret est applicable à compter du 1er janvier 2027 aux situations d’impayés de dépense de logement signalées à cette date.
En principe, pour les situations d’impayés de dépense de logement constituées au 1er janvier 2027 l’aide suspendue est rétablie sans effet rétroactif.
Toutefois, l’aide peut être rétablie avec effet rétroactif lorsque le débiteur effectue une démarche de régularisation des impayés à savoir :
- Lorsque le bénéficiaire exécute un plan d’apurement signé avant le 1er janvier 2027 dans le cadre d’un plan amiable ou judiciaire ou qu’il exécute un moratoire ou un plan conventionnel de redressement imposé par la commission de surendettement.
- Lorsqu’un nouveau bail a été signé avec effet rétroactif entre le bailleur et le locataire, sous réserve de la production de ce bail .
- Lorsque la dette locative a été intégralement soldée, même en l’absence de plan d’apurement.
Armand BOUKRIS Gary BOUKRIS
Avocat à la Cour Responsable contentieux d’un organisme d’HLM
