LES CAHIERS DE L’HABITAT SOCIAL | VEILLE JURIDIQUE ET PROFESSIONNELLE
Projet de loi « Relance logement », avenir de la loi SRU, financement des organismes, APL, renouvellement urbain, adaptation climatique : septembre 2026 a concentré plusieurs actualités importantes pour les organismes HLM. Le 86e Congrès HLM de Bordeaux, organisé du 22 au 24 septembre, en a constitué le principal temps fort, en réunissant les acteurs du secteur autour des enjeux de la fin du quinquennat et de l’horizon 2032.
Au sommaire
- Une demande de logement social toujours à un niveau très élevé
- APL : le décrochage entre aides et loyers sociaux mis en évidence
- Le Congrès Hlm de Bordeaux au centre de l’actualité de septembre
- Projet de loi « Relance logement » : la procédure parlementaire se poursuit
- Banque des Territoires : des besoins financiers importants à moyen terme
- ANCOLS : publication du Panorama du logement social 2026
- EN BREF
Une demande de logement social toujours à un niveau très élevé
Au 30 juin 2026, 2 913 055 ménages étaient en attente d’un logement social. Le Mouvement Hlm rappelle parallèlement qu’en 2025 près de 118 000 logements ont été agréés et que 140 000 rénovations énergétiques ont été engagées.
Les données publiées fin septembre sur la construction neuve confirment un niveau d’activité encore inférieur aux années précédentes. Entre septembre 2025 et août 2026, 369 723 logements ont été autorisés, soit 9,7 % de moins que la moyenne observée au cours des cinq années précédentes.
APL : le décrochage entre aides et loyers sociaux mis en évidence
Le Haut Comité pour le droit au logement a consacré un avis publié le 1er septembre au décalage entre les loyers pratiqués dans le parc social et les plafonds pris en compte pour le calcul des aides personnelles au logement.
Selon les données présentées, la part des logements sociaux dont le loyer excède le plafond retenu pour l’APL est passée de 39 % en 2012 à près de 60 % en 2024. Le Haut Comité recommande notamment une évolution des plafonds de loyers et des forfaits de charges utilisés pour déterminer les aides. Ces propositions constituent des recommandations et ne modifient pas, en elles-mêmes, le droit applicable.
À la fin du mois, une mesure réglementaire est en revanche intervenue : l’arrêté du 28 septembre 2026, publié au Journal officiel du 30 septembre, prévoit une revalorisation de 1,15 % des paramètres du barème des aides personnelles au logement liés à la dépense de logement. Elle s’applique aux prestations dues à compter du 1er octobre 2026.
Le Congrès Hlm de Bordeaux au centre de l’actualité de septembre
Du 22 au 24 septembre, le 86e Congrès Hlm a réuni à Bordeaux les organismes de logement social, leurs fédérations, les représentants des locataires, les collectivités territoriales, les partenaires financiers et de nombreux responsables publics. Selon le bilan présenté à sa clôture, plus de 27 000 visiteurs ont participé aux trois journées.
Le thème retenu « Habiter 2032. Pour un quinquennat utile » a conduit le Mouvement Hlm à présenter ses priorités pour la fin du quinquennat actuel et pour celui qui s’ouvrira en 2027. Les débats ont porté notamment sur la production, le financement du secteur, les APL, la loi SRU, le renouvellement urbain, les Outre-mer et l’adaptation du patrimoine au changement climatique.
Une résolution pour inscrire la politique du logement dans la durée
La résolution adoptée au Congrès repose sur l’affirmation selon laquelle « le logement social est utile » aux ménages, aux collectivités, à l’activité économique et à la cohésion nationale.
Le Mouvement Hlm demande notamment l’adoption d’une loi de programmation pluriannuelle pour le logement. L’objectif serait d’inscrire dans une trajectoire de plusieurs années les objectifs de production, de rénovation et les moyens financiers consacrés à la politique du logement. La résolution appelle plus largement à retrouver un État « stratège, financeur, régulateur et facilitateur ». Il s’agit, à ce stade, des orientations et demandes exprimées par le Mouvement Hlm ; elles ne constituent pas des dispositions normatives.
RLS, FNAP et budget 2027 : les premières annonces gouvernementales
La question financière a occupé une place importante pendant les trois jours. Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé pour 2027 un effort présenté par le Gouvernement comme représentant 500 millions d’euros en faveur des bailleurs sociaux.
Les orientations annoncées prévoient notamment le maintien de la réduction de loyer de solidarité (RLS) à 900 millions d’euros ainsi que de la contribution des organismes au Fonds national des aides à la pierre (FNAP) à 275 millions d’euros. Le Gouvernement a également réaffirmé un objectif de 125 000 logements sociaux produits chaque année.
Ces annonces devront trouver leur traduction dans les textes financiers pour 2027. Le Mouvement Hlm continue, pour sa part, de demander une nouvelle diminution de la RLS, le rétablissement d’une TVA à 5,5 % pour l’ensemble de la production locative sociale, le renouvellement pendant vingt-cinq ans de l’exonération de TFPB et le maintien des dispositifs soutenant l’accession sociale.
APL : un point de désaccord avec le Gouvernement
L’annonce d’un possible gel des APL en 2027 a également marqué le Congrès. Dans son discours de clôture, Emmanuelle Cosse a contesté cette orientation et rappelé le niveau de pauvreté observé parmi les locataires du parc social. Le sujet présente une importance particulière pour les bailleurs en raison de son incidence sur la solvabilité des ménages et sur le niveau potentiel des impayés.
Le 25 septembre, l’avis du Haut Conseil des finances publiques sur le projet de budget 2027 a fait apparaître une économie évaluée à 600 millions d’euros au titre du gel et du recentrage envisagés des aides personnelles au logement.
La loi SRU réaffirmée par le Mouvement Hlm
La loi SRU a été l’un des sujets politiques et juridiques du Congrès. Dans son discours d’ouverture, Emmanuelle Cosse a réaffirmé l’attachement du Mouvement Hlm au dispositif et rappelé qu’il avait contribué, selon l’USH, à la production d’environ un million de logements sociaux dans les territoires concernés.
Le débat intervient alors que plusieurs responsables politiques ont proposé, dans la perspective de l’élection présidentielle de 2027, de modifier ou de supprimer les obligations issues de l’article 55 de la loi SRU. Sur le plan du droit positif, aucune suppression ni modification générale du dispositif n’est intervenue en septembre 2026.
Le 23 septembre, le Haut Comité pour le droit au logement a publié un rapport consacré aux vingt-cinq ans de l’article 55 de la loi SRU, formulant plusieurs propositions pour maintenir et renforcer le mécanisme.
ANRU 3 : le renouvellement urbain au cœur du futur projet de loi
Autre dossier particulièrement suivi pendant le Congrès : le lancement d’un troisième programme national de renouvellement urbain. Le sujet avait déjà été abordé lors de la Journée nationale de l’ANRU organisée le 17 septembre.
Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », alors examiné par l’Assemblée nationale, prévoit le principe de ce nouvel ANRU. Lors d’une plénière consacrée aux quartiers, l’USH a demandé que ce troisième programme permette de poursuivre les opérations de transformation des quartiers prioritaires tout en renforçant la prise en compte de la mixité sociale, de la ségrégation spatiale et de la résilience climatique.
Le périmètre, les financements et les modalités juridiques définitives du futur programme restent toutefois subordonnés à l’issue du processus législatif et aux décisions financières correspondantes.
L’adaptation climatique du patrimoine devient un sujet patrimonial
Le Congrès a consacré une place importante à l’adaptation du parc social aux fortes chaleurs. La résolution prévoit notamment que le Mouvement Hlm est prêt à s’engager en faveur de la généralisation des dispositifs d’occultation d’ici 2034 et du développement d’équipements tels que les brasseurs d’air.
L’investissement correspondant est évalué par l’USH à 8,6 milliards d’euros. Le Mouvement Hlm demande une participation financière de l’État, considérant que cette dépense ne peut être supportée exclusivement par les organismes. Ces orientations complètent les stratégies déjà engagées en matière de rénovation énergétique et de décarbonation du patrimoine.
Outre-mer : demande de crédits complémentaires
Les difficultés du logement social ultramarin ont également fait l’objet de plusieurs interventions. La résolution adoptée à Bordeaux fait état de 103 868 ménages en attente d’un logement social dans les Outre-mer et de plus de 300 000 personnes concernées par l’habitat indigne.
L’USH indique que, sur 236,25 millions d’euros d’autorisations d’engagement votées au titre de la Ligne budgétaire unique pour 2026, 105,9 millions avaient été notifiés aux territoires au moment du Congrès. Le Mouvement demande en conséquence la notification d’au moins 60 millions d’euros supplémentaires de LBU en 2026, ainsi qu’une trajectoire financière pour 2027.
Source : USH – Résolution du 86e Congrès Hlm 2026
Un Hub français pour mobiliser les financements européens
Le 23 septembre, le Congrès a accueilli la signature d’une déclaration d’intention créant un Hub français pour le logement social, intermédiaire et durable. Il associe l’État, la Caisse des Dépôts, l’USH, la Banque européenne d’investissement et la Banque de développement du Conseil de l’Europe, avec le soutien de la Commission européenne.
Le Hub doit faciliter l’accès des porteurs de projets aux prêts, garanties et financements européens, améliorer l’accompagnement technique et identifier les principaux obstacles au financement ou à la réalisation des opérations. La Banque européenne d’investissement indique que la France a bénéficié de 3,4 milliards d’euros de financements dans le secteur du logement au cours des cinq dernières années.
Juridiquement, le dispositif repose à ce stade sur une déclaration d’intention et ne crée pas de nouvelles obligations réglementaires pour les organismes.
Projet de loi « Relance logement » : la procédure parlementaire se poursuit
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a poursuivi son parcours parlementaire. Après son adoption par le Sénat en juillet, Vincent Jeanbrun a été auditionné le 16 septembre par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale.
Prochaine étape : le projet sera examinée par l’Assemblée nationale probablement courant novembre.
Banque des Territoires : des besoins financiers importants à moyen terme
L’étude « Perspectives 2026 » publiée en septembre par la Banque des Territoires analyse la situation financière du logement social et les capacités d’investissement des bailleurs. Elle souligne notamment l’importance des besoins à venir en matière de rénovation du patrimoine, alors que les organismes doivent simultanément poursuivre la production de logements.
La Banque des Territoires a également présenté une feuille de route 2026-2030 prévoyant la mobilisation de 100 milliards d’euros afin de contribuer à la production de 650 000 logements abordables, dont 500 000 logements sociaux.
ANCOLS : publication du Panorama du logement social 2026
L’ANCOLS a publié le 2 septembre la troisième édition de son Panorama du logement social. Le document comprend 25 fiches thématiques et propose désormais des déclinaisons régionales et départementales.
Ces données offrent aux organismes, directions juridiques, directions financières, auditeurs et contrôleurs des éléments de comparaison territoriale concernant notamment le parc, la demande et les attributions.
EN BREF
• 2 913 055 ménages étaient en attente d’un logement social au 30 juin 2026.
• Le Congrès Hlm a placé la RLS, les APL, la loi SRU, l’ANRU 3 et l’adaptation climatique au centre des échanges.
• Plusieurs annonces budgétaires pour 2027 restent à traduire dans les textes financiers.
• La revalorisation de 1,15 % de certains paramètres APL est applicable aux prestations dues à compter du 1er octobre 2026.
Gary BOUKRIS
Consultant en droit immobilier
Publié par Les Cahiers de l’Habitat Social
ISSN : 1280-7281