Copropriété _ Cour de cassation _chambre civile 3_Audience publique du 19 novembre 2015_N° de pourvoi: 14-25510

L’absence de parties communes spéciales et le défaut de clarté du règlement quant aux charges spéciales peuvent conduire le juge à estimer que le coût des travaux de réfection des parties communes d’un seul des bâtiments doit être réparti entre l’ensemble des copropriétaires.

Dans la rigueur des principes, les charges spéciales payées par certains copropriétaires seulement, n’existent que lorsque des parties communes spéciales – parties communes dont la propriété indivise n’est répartie qu’entre un nombre limité de copropriétaires – ont elles-mêmes été créées.Dans la rigueur des principes, le règlement de copropriété énumère les parties communes spéciales, prévoit l’existence de charges spéciales et les définit.

Oui mais voilà, la pratique ne se coule pas toujours dans la rigueur des principes. Confronté à la nébulosité des documents qui lui sont soumis, le juge doit interpréter et donc forcément décevoir l’une des parties.

Le caractère indépendant des bâtiments ne suffit, en principe, pas à spécialiser les parties communes qui les composent. L’existence de bâtiments distincts n’est pas par elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiment. En l’espèce, en outre, le règlement de copropriété prévoyait que « les charges incombant seulement à un ou à certains immeubles seront supportées par les copropriétaires de ce ou ces immeubles et réparties entre eux au prorata des millièmes des parties communes leur appartenant » sans définir quelles étaient les charges concernées. Le syndicat estimait que les travaux de réfection d’un mur de façade devaient être imputés aux seuls copropriétaires du bâtiment tandis que ces derniers considéraient qu’ils devaient être répartis entre tous.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence usant de son pouvoir souverain d’appréciation a fait supporter les travaux à tous. Elle a estimé qu’il en était ainsi puisque la totalité des gros murs faisait partie des parties communes générales dont tous les frais d’entretien et de réparation étaient expressément qualifiés de charges communes générales.

La clarté de rédaction du règlement a le mérite de lever les incertitudes de chacun et de tous. A défaut, les solutions varient. C’est ainsi que des juges du fond peuvent, à bon droit,  retenir que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l’instauration de charges spéciales et déduire que les charges afférentes à la réfection de l’étanchéité de la terrasse doivent être réparties entre les propriétaires de ce bloc (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.551, n° 697 P + B). Mais contrairement à la présente affaire des parties communes spéciales existaient